Skip to content

Tout ce qu’il faut savoir avant de faire un flip immobilier

Vous avez déjà regardé ces émissions de revente de maisons et rêvé de faire un bénéfice de dizaine de milliers de dollars en quelques semaines? En effet, les investisseurs immobiliers qui revendent des biens peuvent obtenir un profit élevé dans un laps de temps très court.

Cependant, l’achat, la réparation et la revente de maisons impliquent beaucoup de travail de préparation, bien plus que ce que la télévision veut nous faire croire.

Le flip immobilier ne réussit qu’à ceux et celles qui sont parfaitement préparés, alors avant d’investir des dizaines de milliers de dollars, il faut bien comprendre ce que le processus implique réellement.

Cela tombe bien, Excel Finance propose des prêts privés pour l’achat de propriété et connait bien les étapes à respecter pour réussir son flip immobilier au Québec.

 

Qu’est-ce qu’un flip immobilier?

Le flip immobilier consiste à acheter une maison (souvent en mauvais état), à prendre en charge les réparations et les rénovations, puis à vendre rapidement la propriété remise à neuf pour réaliser un bénéfice.

L’investisseur, aussi appelé flipper, a donc la volonté de réaliser un profit rapide en 3 étapes:

  • L’achat d’une propriété,
  • La réalisation de travaux pour la rendre plus attrayante,
  • La revente de la propriété qui aura prise de la valeur.

Dans une économie en constante évolution, le flip immobilier est une industrie rentable pour beaucoup, et un rêve pour encore plus de personnes. Avec des connaissances en immobilier, des fonds et la capacité à rénover rapidement un bien, vous pouvez vous aussi faire d’importants profits.

Mais cela n’a rien d’évident, et pour réussir l’opération, il faut être parfaitement préparé.

 

Comment bien préparer un flip immobilier?

Acheter une propriété, y faire quelques travaux, le remettre sur le marché et faire un énorme bénéfice… Ça a l’air tellement facile! Pourtant, beaucoup d’investisseurs négligent les bases et finissent par regretter leur investissement.

Quelles sont donc les règles à suivre pour réussir un flip immobilier?

 

Bien connaitre le marché local

Le travail préalable pour trouver de bonnes affaires peut provenir de ventes aux enchères, de saisies, de ventes de grossistes ou de réseau immobilier. Il faut donc savoir où chercher et avoir du temps à consacrer à la recherche de la perle rare.

Mais comment reconnaitre la perle rare? Une connaissance approfondie du marché local est nécessaire pour pouvoir sauter sur la bonne affaire: en immobilier, les meilleurs biens partent les premiers. Il faut donc pouvoir agir vite et avoir des fonds disponibles.

L’obtention d’un prêt privé représente une des options possibles pour débloquer des fonds en très peu de temps.

Bien anticiper les coûts et les délais

L’investisseur doit bien tenir compte des coûts associés à l’achat d’une propriété : les taxes, les frais de vente, les coûts de financement et d’entretien si une vente rapide n’est pas réalisée. L’ensemble de ces frais doivent être bien définis et il est essentiel de les prévoir pour pouvoir réaliser un bénéfice sur la revente du bien.

Et pour réduire vos coûts, vous devez aussi agir rapidement. Lorsque l’achat du bien est conclue, la course contre la montre commence, la rénovation doit être rapide pour remettre le bien sur le marché le plus rapidement possible. Chaque jour passé sans revendre la propriété peut réduire le retour sur investissement.

 

Comment estimer le bénéfice réalisé avec un flip immobilier?

La marge bénéficiaire pour un flip immobilier est quelque peu incertaine car bon nombre de choses peuvent se passer entre l’achat et la revente de la propriété.

Il peut être difficile d’avoir une idée juste du cout de la rénovation du bien, ou d’estimer avec précision la valeur du bien après rénovation.

C’est pour cette raison que certains investisseurs se laissent guider par des règles, telle que « la règle des 70% »:

 

Qu’est-ce que la « règle des 70% »?

Beaucoup d’investisseurs se servent de la « règle des 70% » pour éviter la surenchère. Elle stipule que l’achat du bien ne coutera pas plus de 70% de la valeur après rénovation.

Autrement dit, l’offre d‘achat ne doit pas dépasser les 70% du prix de vente espéré, moins les coûts de réparation. Avec cette règle, l’investisseur s’attend à obtenir un rendement de 30% de son investissement total.

Formule: Prix maximum de l’achat = (prix de vente x 70%) – coûts estimés de rénovation.

Exemple: nous estimons le prix de revente du bien immobilier à 300 000 euros et le coût des travaux de rénovation à 50 000 euros.

Prix maximum de notre offre d’achat = (300 000 X 0,7) = 210 000 – 50 000 de travaux = 160 000 $.

Besoin d’aide pour acheter un bien immobilier? Avez-vous pensé au financement hypothécaire?
Nous vous conseillons de lire notre article « Réponses aux questions fréquentes concernant l’hypothèque » pour savoir si ce type de financement peut convenir à votre projet.

 

Quelques règles à suivre pour réaliser un flip immobilier

Confier l’évaluation du bien à un expert

Si une propriété vous intéresse, assurez-vous d’avoir une juste évaluation de son état et de sa valeur réelle sur le marché. Vous éviterez les achats impulsifs, qui peuvent entraîner une revente difficile et donc une perte de capital.

Les professionnels peuvent déterminer à l’avance les éventuels dommages sous-jacents à la structure, au système électrique ou aux fondations d’une propriété. Ces problèmes sont souvent extrêmement coûteux à réparer: s’ils sont découverts lors de l’inspection, il est possible de demander une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’achat.

 

Ne surestimez pas vos capacités de bricoleur

Nombreux sont ceux qui se lancent dans le flip de maisons, bien décidés à le faire eux-mêmes. Il s’agit d’une excellente façon de minimiser les dépenses.

Bien que cela permette d’économiser sur l’investissement, il est nécessaire de connaître ses propres limites. Dans le doute, préférez l’intervention d’une équipe de professionnels, disposés à collaborer aux réparations que vous n’êtes pas en mesure d’effectuer.

Vous investirez peut-être quelques milliers de dollars supplémentaires, mais vous mettrez surtout la propriété plus rapidement sur le marché.

 

N’oubliez pas l’importance de l’emplacement du bien

S’il y a bien une chose que vous ne pourrez changer, c’est bien l’emplacement de la maison. Vous ne changerez jamais une zone inadaptée ou le mauvais environnement autour de votre maison.

S’il y a une installation polluante ou bruyante à proximité ou si elle se trouve dans un quartier difficile de la ville, il y a peu de chance que la situation évolue en quelques semaines ou quelques mois. Vous vous retrouveriez avec un bien dont personne ne veut.

Si vous pensez que la zone pourrait compromettre une revente rapide, ne négociez pas.

Soignez les apparences

Au moment de la revente de la maison, il est essentiel de montrer un extérieur attrayant afin de ne pas rebuter les acheteurs potentiels.

Des pelouses bien entretenues et une bonne tenue des arbres permettent d’améliorer rapidement l’aspect extérieur d’une propriété. Une touche de couleur peut également être ajoutée avec des fleurs ou des plantes décoratives.

La bonne nouvelle est que de tels aménagements sont souvent faciles et abordables.

 

Quels sont les principaux risques liés au flip immobilier?

L’investissement immobilier est une source de revenus potentiellement intéressante, mais il n’est pas sans risque.

Parmi les risques liés au flip d’une propriété, en voici quelques-uns:

Une perte d’argent due à des dépenses imprévues: elles peuvent être causées par de nombreux facteurs tels que des retards dans l’obtention des permis de construire, des retards des entrepreneurs, des retards dans l’approvisionnement en matériaux et des rénovations non planifiées et non budgétées. La somme de ces coûts réduit rapidement le potentiel de profit attendu.

Une évolution négative du marché: lorsqu’il y a un excédent de propriétés à sur le marché couplée à une faible demande, les prix ont tendance à baisser: les vendeurs sont désireux d’attirer les acheteurs et sont prêts à faire des concessions importantes pour conclure une affaire. Une nouvelle fois, soyez intransigeant sur l’environnement des biens.

Le risque inconnu ou l’événement imprévu: vous ne pouvez contrôler l’environnement « macroéconomique », et certains événements imprévus peuvent affecter vos investissements. La pandémie de Covid-19 est un excellent exemple d’imprévu, qui a affecté négativement l’économie mondiale, et dont personne n’aurait pu prévoir les effets quelques mois avant son apparition. Ce ne sont là qu’un exemple de la manière dont un événement imprévu peut générer des pertes importantes dans toute entreprise ou activité que nous dirigeons.

 

Tournez-vous vers des experts pour réussir votre flip immobilier

Si vous manquez d’expérience dans ce genre de situation, que ce soit pour repérer les bonnes affaires ou obtenir un financement pour profiter d’une bonne occasion, il ne faut pas hésiter à appeler des professionnels qui comptent des années d’expérience sur le marché local.

Dans le Grand Montréal, vous pouvez bénéficier de l’expérience d’Alain Desgroseilliers et de Jean Crispo: depuis sa création il y a plus de 15 ans, Excel Finance a accordé plus de 150 millions de dollars de financement.

N’hésitez pas à nous appeler au (800) 514 – 1878 si vous avez des questions sur le flip immobilier ou si vous avez un besoin de financement urgent: nos produits hypothécaires pourront vous aider à réaliser votre projet.

Alain Desgroseilliers – Fondateur d’Excel Finance
Alain Desgroseilliers – Fondateur d’Excel Finance

Alain Desgroseilliers est diplômé notaire avec mention « distinction ».

À 23 ans, il acquiert un cabinet de notaires et y exerce sa profession pendant plus de 30 ans. Avec son associé Jean Crispo, il fonde en 2005 une entreprise de financement privé à Montréal: Excel Finance.

Il est reconnu pour son expertise en finance et dans l’immobilier québécois.

Partager
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Plus d'articles