Depuis quelques années, le marché immobilier québécois est en pleine transformation. La course est lancée et la compétition est rude pour accéder à la propriété. S’il existe de nombreux avantages d’acheter une propriété, force est de constater que l’offre est faible et la demande constante. Les prix sont d’ores et déjà en hausse, mais il faut maintenant compter sur le phénomène de la surenchère immobilière pour obtenir le condo, l’appartement ou la maison de vos rêves.
Comprendre et maîtriser ce levier est souvent un atout déterminent pour décrocher l’achat de la propriété. Les experts d’Excel Finance vous disent tout ce qu’il faut savoir sur ce procédé afin de maximiser vos chances.
Quelles sont les étapes pour acheter une propriété ?
Avant de préparer la négociation de l’achat de votre propriété, il est bon de suivre quelques étapes préliminaires afin de faire une offre répondant à vos critères :
- Définir votre budget : Cette étape va vous permettre d’établir un montant maximum au-delà duquel vous ne pourrez pas aller.
- Définir vos critères : Ils peuvent concerner la localisation, la taille, l’utilisation et les équipements souhaités.
- Magasiner une hypothèque : En plus de votre mise de fonds, le montant de votre hypothèque va vous permettre d’affiner votre offre en conséquence.
- Rechercher un notaire : C’est lui qui va s’assurer de rédiger une offre en bonne et due forme afin que la propriété ne vous échappe pas à cause d’un vice administratif.
- Rechercher un bien immobilier : Pour cette étape, soit vous entamez les recherches seul, soit vous faites appel à un courtier en immobilier qui, par ses connaissances du secteur, vous guidera jusqu’à l’offre finale.
Une fois que vous avez suivi ces différentes étapes de l’achat de propriété et que vous avez enfin eu le coup de cœur pour un condo, un appartement ou une maison, il est temps de négocier l’achat de propriété. C’est précisément ici qu’il est crucial de maîtriser les règles de la surenchère immobilière afin de ne pas vous voir voler les négociations.
Qu’est-ce que la surenchère immobilière ?
Dans le secteur de l’immobilier, la surenchère consiste à acheter une propriété à un prix plus élevé que celui qui était initialement affiché par les vendeurs. En règle générale, cela se produit lorsque l’intérêt pour un bien immobilier est tellement fort que plusieurs acheteurs souhaitent se positionner ou que le marché présente plus de demandes d’achat que d’offres de vente.
Dans ces cas-là, le courtier immobilier du vendeur (ou à défaut, le vendeur lui-même) demande à chaque candidat de formuler leur meilleure offre, plus élevée donc qu’initialement prévu. L’acheteur ayant formulé la meilleure offre remporte l’enchère et achète la propriété.
Comment fonctionne la surenchère immobilière ?
Souvent représenté par un courtier en immobilier, le vendeur va devoir suivre une stratégie finement organisée dans le but de donner la meilleure chance à tous les potentiels acheteurs. Il existe deux méthodes pour réguler ce mode de négociation :
- Offre à date limite : Le vendeur ayant reçu plusieurs offres informe les acheteurs de la présence d’offres multiples. Il leur donne alors une date limite pour formuler leur meilleure offre. Le vendeur regroupe et classe les offres et sélectionne celle qui présente le prix d’achat le plus élevé.
- Série d’offres : Après avoir accordé un délai à chaque acheteur potentiel, le vendeur regroupe les offres et donne une seconde chance aux acheteurs potentiels ayant formulé les offres les plus basses. À la suite de quoi, il fera son choix.
Le vendeur ne choisit pas nécessairement l’offre la plus élevée. Il peut en effet suivre le critère financier en priorité, mais analyser également le mode de financement. Il va sans dire qu’un acheteur chevronné autofinançant en totalité sa propriété présente plus de sécurité qu’un primo-accédant ne présentant pas de pré acceptation d’hypothèque par sa banque.
Quels sont les avantages de la surenchère immobilière ?
La surenchère immobilière dans le cadre de l’achat de propriété offre de nombreux avantages, principalement pour le vendeur, mais cela peut aussi favoriser l’acheteur.
Pour le vendeur
Dans le cadre d’un achat de propriété avec une surenchère immobilière, le vendeur est roi. Non seulement il a le choix sur l’acheteur, mais en plus il peut décider de relancer les offres à tout moment pour faire monter les enchères.
Le montant auquel il vend sa propriété permet au vendeur de rembourser le financement de son hypothèque et d’augmenter la plus-value réalisée. La plus-value est égale à la différence entre le montant perçu à la vente et le montant à devoir à la banque ou au prêteur privé. C’est le montant net de la vente. Ce montant peut ensuite être réinvesti dans le cadre d’un achat immobilier, notamment en augmentant la mise de fonds.
Pour l’acheteur
Bien que cela puisse paraître complexe à définir, la surenchère immobilière présente aussi des avantages pour à certains types d’acheteurs : les investisseurs qui souhaitent réaliser des flips immobiliers. En effet, dans ce contexte, ce sont surtout les acheteurs expérimentés, possédant une mise de fonds conséquente ou une cote de crédit élevée, qui peuvent se permettre de surenchérir. Au plus le budget est élevé, au plus la surenchère est importante. Ainsi, ce profil d’acheteur a plus de chance de remporter la mise que les autres.
Quels sont les inconvénients de la surenchère immobilière ?
Malgré les avantages vus plus haut, le vendeur et l’acheteur peuvent aussi rencontrer des inconvénients lors d’une vente par surenchère immobilière.
Pour le vendeur
Le vendeur peut se retrouver avec une offre élevée au moment des négociations puis faire face à un refus d’hypothèque par la banque de l’acheteur. Il devra ainsi remettre sa propriété sur le marché et recommencer le jeu des visites et des négociations.
De plus, avec la surenchère immobilière, certains vendeurs voient leur condo ou maison familiale vendue aux mains d’investisseurs qui risquent de transformer la maison familiale en appartements locatifs. Pour ceux qui donnent une valeur sentimentale à leur propriété, la surenchère est à éviter. Le gain financier ne remplacera jamais l’aspect affectif.
Pour l’acheteur
De l’autre côté, l’acheteur est la première victime de cette tendance de surenchère immobilière. En effet, en plus des coûts à prévoir pour l’achat d’une propriété, il se voit contraint de débourser une somme supplémentaire pour remporter l’achat. Mais ce n’est pas tout, car il va devoir ensuite faire face à une évaluation de la part de sa banque.
Et pour cause, s’il consent à acheter un bien immobilier plus cher que sa véritable valeur, le prêteur traditionnel peut quant à lui refuser de le suivre. L’acheteur peut vite être aveuglé par l’aspect affectif que représente un coup de cœur au point de dépenser sans avoir au préalable amélioré sa cote de crédit. Seulement, l’institution financière doit, quant à elle, assurer l’hypothèque. Elle va donc faire appel à un professionnel qui va évaluer la propriété que vous achetez. Grâce à sa connaissance du secteur, il va être en mesure de dire si la valeur marchande du bien acheté correspond bien à la somme que vous en offrez. Si la différence est trop grande, un refus vous sera distribué.
Un prêteur privé pour bien appréhender la surenchère immobilière
Cette étape décisive dans votre recherche d’une propriété à acheter n’est pas à prendre à la légère. De l’issue des négociations va dépendre votre budget des dix ou vingt prochaines années.
Pour avoir une idée bien précise du montant que vous souhaitez emprunter pour l’achat de la propriété, contactez notre équipe. De plus, si l’évaluation du bien est inférieure au montant de l’achat et que vous hypothéquez sans mise de fonds, un prêteur privé peut vous offrir une solution sur-mesure pour que vous ne ratiez pas cette transaction.
